“我在前几年的多次会议上发言说过，经济规律从来不骗人，只有人会骗人！合理房价是近百年世界各国经济 发展中总结出来的，不合理房价导致的泡沫是一定要破裂的，因为它没有足以支撑的东西。”春节期间，经济学家 李开发接受中国经济网专访的系列稿件引发了广泛关注和热烈讨论，他对房地产调控提出分析了建议，并预测20 09年房价将下降25%。
“房地产无暴利”是痴人说梦
李开发首先表示“房地产无暴利”是“鳄鱼的眼泪”：“最近许多人为暴利辩护让人不解，事实上说房地 产无暴利的人，引用的例子不过是极个别在国家房地产调控的高潮中，因豪赌拿地的失手之举，看上去好象是亏了 、赚不到钱了。而就在不久前房价暴涨的时刻，他们还在说，"房地产就该暴利"、"赚钱都赚得不好意思了"。 ”他指出，房地产制造了中国几十年来速成致富的半数富人，检索一下2004年年初，大多数报纸上公布的消息 均表明，在招拍挂之前的三个月，我们协议出让了今后五年都开发不完的土地。这意味着什么？意味着开发商那些 用来开发的土地多数建筑楼面价只是区区的数百元。
“千万不要相信所谓地面价！许多人动不动拿土地价来作为房价高的合理原因，其实是站不住脚的。”李 开发给中国经济网记者举了个房地产开发的具体例子：2008年9月25日，北京城开公司将市区金融街土地1 9799平方米转让给金融街控股有限公司，规划建筑面积16万平方米，其中地上10万平方米、地下6万平方 米，实际转让价格90334万元，其中地下价格按3折一的算法，计12万平方米，楼面成本是7 528元/平方米。而建筑成本不会超过2500元，这是大家都清楚的。这是中国房价最高位的时间，也是最高位的地段， 这个成本加上建筑费用、管理费、利润、税收即为市场销售价格，而金融街大楼的平均价格早就超过 6万元/平方米。
李开发进一步指出，土地面积不是最终反映在楼面建筑的价格，楼面建筑的价格是由容积率决定的。比如 一座24层的塔楼，每层8户，每户100平方，合计800平方米，加上周边的道路、车库、绿地、物业等，再 加三倍，实际占地面积3200平方米，建筑总面积是19200平方米。当成本按占地面积是1万 元/平方米时、即每亩667万元时，分到楼面面积才1667元/平方米，如果再加上建筑费用等，其正常成本完全可能在4000元/平方米以内。“谁能把真相告诉老百姓，如果楼盘开发百万平方米，开发商究竟赚了多少？”李开发 追问。
房地产泡沫是维持不住的
“房地产有没有暴利，早已没有争议。中国的著名企业，大概除了中国移动、中国联通没有投资房地产， 其它几乎全部挤进去了。海信，海尔，国美，联想，包括中国航天科技集团都进入房地产了。2007年底，大中 电器的原老板张大中，把大中电器出售了，拿出现金近40亿一头砸进了房地产。这世界没有一个人是傻瓜，连城 市里80岁的老头老太都知道投资房地产能赚钱，这个市场就快疯了。”李开发指出，鉴定一个行业有无暴利，其 实只需要依靠经济规律，看投资资金的流动方向。如果相当长时间资金向同一个方向流动，那么这个行业必然存在 过高利润。流动的结果是大量的投资导致大量产品上市，过多的产品销售使得利润摊薄，最终回归平均利润率，这 个行业就开始走下坡路。
当一个行业失去高于社会的平均利润率时,
盈禾国际，就会不断有投资者撤出，资金就会向其它行业流动。李开发拿曾经的香港楼市做例子：就象当年香港楼市要崩溃 前一样，销售员给未来业主打电话，说再不来房价又要涨500港元，果然就涨起来了。他认为，中国房地产市场 必须引此为鉴，“我国的房地产连续5年大跃进，大跃进必然导致大倒退，1958的大跃进害得中国经济将近1 0年才喘过气来。经济规律告诉我们，经济只有稳健发展才是好的。房地产泡沫破裂的时候，这个产业链条上的企 业产品没有市场，结果将导致原材料价格大跌、大量相关企业破产、许多资产浪费，想泡沫继续维持是维持不住的 ，理智的做法是一开头就不让它疯狂。”
最有力调控措施――物业税未出台
李开发指出，时下的房地产泡沫与合理房价相比，已经相差了许多倍。“公认的合理房价是城市家庭年收 入的3到5倍，6倍以上就进入了控制线。我们现在是多少？是15倍，20倍，甚至更多。我们说美国的次贷危 机原因是贪婪、愚蠢与无知，中国的房地产泡沫难道不是富人们的一场贪婪造成的吗？”他提到日本和香港的教训 ：日本的房地产泡沫使其经济低迷了15年，至今没有走出困境，房价跌落了60%多；香港回归后，房地产泡沫 又使房价跌落了75%。中央go-vern-ment为拉动香港经济恢复出台了多个措施，比如九省自由行等，效果也并不如意。“区区一个弹丸之地，60 0万人口，恢复之难让我们知道房地产泡沫的危害。难道我们还不警醒吗？”
房地产调控的依据是什么？李开发认为是空置率，但是目前很多关于空置率的计算并不精确可信，“有一 些专家不知是有意回避还是能力有限，他们所说的空置率就是房地产开发商手里没有买出去的那些房子。其实稍作 观察就可知道，从2006年房价进一步暴涨以来，那时候出售的房子做什么用了？大多数做了投资品。”他认为 能买得起上百万的住房的，一般都不是普通工薪阶层，也不是缺房子的人。他们买房的目的是用来投资，而贷款都 是由老百姓的存款转化来的。他向中国经济网记者介绍了自己的所见所闻：“今年春节，我在北京城西部与北部的 多个别墅区与所谓高尚住宅区的夜晚走了好多次，大多数区域晚上房屋里有灯的人家不足十分之二三。如此大量的 空置住房为什么不计算空置率？难道这些房子不需要走向市场，寻求真正的消费者吗？如果把近几年高价的但是大 多数闲置的房子统计起来，我们的空置率要大多少？”
李开发最后指出，我们有一项调控房地产最有效的措施至今没有出台，那就是物业税.“没有物业税，持 有多套住房就跟玩的一样。有消息说，美国现在有数以千套一美元一套带花园的豪宅，每一套都是200多平方的 ，但是没有人要。因为持有成本大。”他认为，没有物业税的制约，中国的房价是不能降下来的。
李开发简介
著名经济学家，坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一，关注弱势群体的生活境遇，关注城 市房价与房地产宏观调控，有近百篇专栏文章，被人称谓“穷人经济学家”。
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