2010年年终盘点（一）

　　2010年来到了年末，这一年经历了被称为史上最严厉的房地产宏观调控，许多人对调控能够使房价大跌寄 予厚望，但其结果却是令他们大失所望，且看报道：
　　－根据中国不动产研究中心（CRRC）发布的《全国房地产市场月报（2010年11月）》发布的数据， 11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。
　　－2010年11月10日国家统计局发布报告说，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比增 长8.6%。今年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12. 4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。
　　－11月，北京楼市与全国一样量价齐升，而且同比涨幅高于全国平均水平1.5个百分点，达到9.1%。 根据CRRC数据显示，北京商品住宅成交均价从5月份的1.7848万元/平方米，攀升至11月份的2.1735万元/平方米。
　　－2010年12月18日北京楼市再现通宵排队抢购。长阳万科半岛家园7000组客户争抢848套房源 ，起价14,500元/平米，所有房源被抢购一空。房山长阳绿地花都苑开盘，推出700多套房源，均价1.7万元/平米，头天晚上200余名购房者在售楼处搭建的临时帐篷通宵等候，开盘当天认购量达70%。
　　－12月上半月北京期房住宅合计成交为6,691套，环比11月上半月的5,752套上涨了16.3% ；现房住宅成交780套，环比上涨了53.8%；二手住宅成交9142套，环比11月上半月的7,485套 上涨了22.1%。从住宅成交总量看，12月上半月住宅总成交套数为16,613套，环比11月上半月的1 3,744套上涨了20.9%。
　　－土地市场上演年末疯狂 部分二三线城市房价直追北上广。
　　面对房价再度高涨，面对"越调越涨"的怪圈，人们不仅要问，房价真是穿了刀枪不入的黄金甲，为何最严厉 的调控政策都没能如愿地打破"巨大的房地产市场泡沫"，让房价一落千丈呢？
　　要想知道答案，首先要了解被称为史上最严厉的房地产宏观调控政策主要内容都是些什么以及对房价有否影响 和作用：
　　1. 2010年1月10日国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款 首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
　　评价－提高购买二套房及以上的首付款比例，提高购房门槛，抑制需求，对房价有影响。
　　2. 2010年1月21日，国土资源部《国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 》
　　申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低 于70%。
　　评价－对房价没有直接影响。
　　3. 2010年3月10日国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
　　要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
　　土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低 价的20%。
　　土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付 款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
　　评价－对房价没有直接影响。
　　4. 2010年3月9日财政部、国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
　　对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共 同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
　　评价－对房价影响不大。
　　5. 2010年3月12日，国土资源部称要在今年7月份以前开展全国性的房产用地专项检查
　　国土资源部称将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅 自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
　　评价－对房价没有直接影响。
　　6. 2010年3月18日国资委发布会
　　要求78家央企退出房地产业务，并在15个工作日内制订退出方案。
　　评价－对房价没有直接影响。
　　7. 2010年3月22日国土资源部全系统视频会议
　　对房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。
　　评价－确保中小住房项目比例，加快住房供给，对房价影响不大。
　　8. 2010年4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措 施
　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第 二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及 以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
　　评价－提高首付款比例和利率水平，提高购房门槛，抑制需求，特别是抑制购买二套房和第三套及以上住房的 需求，对房价有影响。
　　9. 2010年4月17日国务院《关于遏制房价过快上涨的通知》（国十条）
　　实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款 人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比 例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和 贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
　　商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　评价－提高首付款比例和利率水平，提高购房门槛，暂停发放第三套购房贷款，抑制需求，特别是抑制购买二 套房和第三套及以上住房的需求以及外地人购房的需求，对房价有影响。
　　10. 2010年4月30日北京市《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》
　　商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起（2010年5月1日起），暂定同一购房 家庭只能在本市新购买一套商品住房。
　　评价－同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，停止发放购买第三套及以上住房贷款，抑制外地人购房 ，对房价有影响。
　　11. 2010年5月26日住建部、央行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
　　商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员 名下实际拥有的成套住房数量进行认定
　　贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
　　评价－通过明确二套房认定标准，抑制二套房及以上的购房贷款，对房价有影响。
　　12. 2010年9月29日财政部、国税局、住建部《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的， 减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税 率征收契税。
　　个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　评价－限制契税优惠和取消1年内重新购房减免个人所得税优惠，提高购房成本，抑制购房需求，对房价有影 响。
　　13. 2010年10月19日央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率
　　自2010年10月20日起上调金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%。五年以上贷款利率由 5.94%上调到6.14%，上调幅度0.2%。时隔34个月，央行首次加息。
　　评价－提高购房贷款利率，抑制购房需求，对房价有影响。但增加幅度有限，对对房价影响不大 。
　　14. 2010年11月3日住建部等四部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
　　住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁 使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
　　第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭 ，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50% ，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
　　停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
　　评价－控制公积金贷款发放，限制使用公积金进行投机性购房，对房价有影响。
　　15. 2010年11月4日住建部、外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》
　　境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办 公所需的非住宅房屋。
　　评价－限制外国人和外国企业购房，抑制购房需求，对房价有影响。由于境外购房比例不大，对房价影响不大 。
　　16. 央行五次上调存款准备金率
　　（1）2010年1月12日宣布上调存款准备金率5%。
　　（2）2010年2月12日宣布上调存款准备金率5%。
　　（3）2010年5月10日宣布上调存款准备金率5%。
　　（4）2010年11月11日宣布上调存款准备金率5%。
　　（5） 2010年11月20日宣布上调存款准备金率5%。至此，存款准备金率达18%，为历史最高。
　　评价－缩小流动性，对房价影响不大。
　　17. 2010年12月26日央行宣布再度上调金融机构人民币存贷款基准利率
　　五年以上贷款利率由本年首次上调后的6.14%上调到6.40 %，上调幅度0.26%。比本年未上调前的5.94%，二次上调幅度共达0.46%。
　　评价－提高购房贷款利率，抑制购房需求，对房价有影响。但增加幅度有限，对房价影响不大。
　　从以上调控政策可以看出，对房价有影响起作用的政策是通过首付款比例、贷款利率、贷款发放、购房资格、 契税、个人所得税和住房公积金的数量、使用范围和条件来抑制需求，特别是对购买二套房，三套房及以上的购房 需求（其中含炒房和投机性购房）进行遏制，调控的重点是"坚决抑制不合理住房需求"，"严格限制各种名目的 炒房和投机性购房"，起主要作用的政策是：
　　2010年4月17日国务院《关于遏制房价过快上涨的通知》（国十条）
　　2010年9月29日财政部、国税局、住建部《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》
　　2010年11月3日住建部等四部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 》
　　长期以来，不少人相信我国房地产是个泡沫，甚至是一个大泡沫，特大泡沫。不少人认定炒房是房价不断高涨 的推手、泡沫不断膨胀的根源。那么，在2010年出台了被称为史上最严厉的以抑制炒房为目标的调控政策，甚 至动用了同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房、不准购买三套房、外国人只能购买一套房等严厉的行政手 段之后，房地产泡沫就应该被彻底打破，房价就会应声大跌，我国房地产就应当像90年代初日本经济泡沫绷破那 样土崩瓦解。但是，我们看到的一系列调控政策的结果是：
　　4 月新政出台前，全国重点城市楼市经历了从短暂沉寂到极度沸腾的过渡。新政出台1 个月后，销量迅速跌至谷底，但6月下旬楼市逐步破冰回暖，7-8 月销量加速上扬。重点城市呈现先跌后涨的走势，目前已经接近或创历史新高。到年底，全国主要城市呈现一片房 价上涨的形势。
　　为什么结果会是这样呢？这让那些感叹"看不懂房价"的人们更加看不懂。其实个中的原因并不 复杂：
　　原因一. 炒房并非是我国购房需求的主体
　　房地产存在着炒房这是一个世界各国房地产市场的普遍现象。炒房是房地产的组成部分。判断房地产是否存在 泡沫，不取决于房地产是否存在炒房，不取决于房价上涨的幅度，而取决于炒房占整个购房需求的比例。炒房是少 量的，不是购房需求主体，那么房地产市场就是正常的，没有泡沫。据中央电视台报道，炒房只占购房需求的30 %，自住或自用占据了市场需求的70%，自住自用就是购房需求的主体，因此我国的房地产市场基本是正常的， 没有泡沫。压制炒房的调控虽然减少了一部分购房需求，但减少的需求份额并不大，改变不了由自主自用形成的强 大的、占主导地位的市场需求，改变不了房地产市场供不应求的根本局面，因此调控政策对房价的作用有限，自住 自用需求引领房价继续上涨。
　　原因二. 炒房并非房价高涨的主要成因
　　自我国实行住房市场化以来，造成房价不断高涨是由于以下五大原因：
　　1. 流动性过大
　　中国发行的钱（货币供给量）有60万亿元（M2）超过美国、日本等国成为世界第一货币供给量国家。于是 水涨船高，钞票有多多，房价有多高。
　　2. 收入差距过大
　　虽然钱的多少决定着房价的走势，但是房价具体的价位却取决于于收入分配差距。现在发行的钱不但多，而且 收入差距大。从2000年开始，我国基尼系数已越过0.4的警戒线，2006年已升至0.496，2007 年为0.48，我国基尼系数早在2006年就已达到0.49，并以每年0.1%速度递增。估计目前基尼系数 在0.5到0.6之间。
　　按照联合国有关组织规定：基尼系数若低于0.2表示收入绝对平均；0.2～0.3表示比较平均；0.3 ～0.4表示相对合 理；0.4～0.5表示收入差距较大；0.5以上表示收入差距悬殊。通常把0.4作为收入分配差距的"警戒 线"。而我国的收入差距已超过了0.4，进入了0.5以上的收入差距悬殊阶段。
　　由于过大的收入差距使得一部分人相当富有，富有的人参与买房自然就抬高了房价。
　　3. 城市化
　　外来人口大规模地不断向城市迁移，是我国城市化的方兴未艾的标志。例如北京，从1999年到2009年 的10年期间，北京常住人口增加了500万人，增加近50％。特别是近三年来，每年常住人口增加50－60 万，在人口的增量中，外来人口占绝对主体。源源不断的大量外来人口带来的购房需求成为直接拉高房价的主要原 因之一。
　　4. 家庭小型化
　　如今年青人结婚就得买房，就得脱离父母单过，这就是家庭小型化。随着经济的发展、收入的改善，家庭小型 化已经成为了时尚、成为了风气，老少三代同居一堂的大家庭成为了过去。家庭小型化虽然是社会的进步，但是由 于人人追风，大量超前购房消费需求暴涨，从而推高房价。
　　5. 投资渠道狭窄
　　在一部分人富裕之后，我国可供人们投资的渠道非常有限，像一些古玩、字画等收藏品需要专业知识，一般人 难以涉足，所以规模都不大，黄金多是以饰品为主，真正完全用于投资的黄金买卖渠道并不通畅，外汇买卖多数人 搞不懂，股市更像个黑洞，没有规则可循、风险极大。相比之下，还是房地产比较稳定、收益丰厚，看得见摸得着 ，自然成为最可靠的投资渠道。于是炒房者涌入楼市，房价也随之高涨。
　　从以上5个房价高涨成因来看，前四个成因（流动性过大、收入差距过大、城市化和家庭小型化）的形成有着 广阔而深厚的经济和社会因素，对房价高涨起着支柱性、稳定性、持久性的推动和支持作用。而由炒房或投资性购 房构成的第5个成因对房价高涨起着辅助性作用。如果说前四个成因像干柴燃起了房价上涨的熊熊大火，那么炒房 的作用则是火上浇油，让房价高涨的大火烧的更强烈罢了。
　　由于压制炒房的宏观调控对形成房价高涨的前四个成因作用不大或根本没有作用，所以即使断了油路（即炒房 ），但仍挡不住由前四个成因燃起的房价上涨大火。
　　明白了以上两个原因，就明白了为什么在最严厉的调控下房价还会继续上涨。这也就是为什么房价越调越高的 道理。
　　有些人不断地预言着房价在未来1年或几年内大跌，如果知道了以上道理，再看看十一五的经济成就"我国国 内生产总值（GDP）总量超过了日本，稳居世界第二，GDP年均实际增长11.4%，比"十五"时期年平均 增速提高1.6个百分点。人均GDP达4000美元，已挤入中等收入国家行列。曾经落后的中西部和东北地区 经济增速一举超过了东部，与全国经济增长的差距在日益缩小。城镇和农村居民人均可支配收入年均实际增长分别 高达10.2%和8.3%。"谁还会相信在中国经济不断高涨、不断强大，人民收入不断增加、购房需求不断旺 盛的情况下，楼市会崩盘，房价会砰的一声暴跌呢？
　　据报道，十二五期间将会采取增加收入、减少税收的利民政策，人们的收入将会普遍性地增加，人们的医疗等 社会保险和福利待遇将会得到进一步改善，未来的中国将继续向着全面小康社会迈进，中国经济将会更加强大，中 国的房地产将会更加健全，更加健康。那些谢国忠们（不管是境内的还是境外的）絮絮叨叨地还在念着"哪年哪年 房价大跌"，这些呓语除了供他们自欺自慰以外，现在还能忽悠谁呢？
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