长沙地王”退地的影响力

"长沙地王”退地的影响力，将超过此前任何一个“地王”的退地，将使得房地产市场的“七月风暴”直接进级。 “长沙地王”退地，将不亚于政府出手一次重拳宏观调控，不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应而影响到土地市 场预期和地价变更趋势，可能导致更多的土地项目退地或抛售。尤其是，还将通过事件联想，及对房地产市场预期 的进一步联想，对下半年或更长时期内的房地产市场预期构成进一步打击，对房价走势预期造成进一步打击，加速 市场洗牌。这样，就甚至可能使长沙市等地方政府的所谓“救市”所可能给市场相关方面带来的盼望子虚乌有…… )

92亿长沙地王退地使房市刮起强台风
“凤凰”台风正刮的猛，在长沙也能感觉到。而我一直在感觉到好像可能或会在房地产界发生些什么。
因手上的楼盘长沙“昆仑和府OV商务别墅”楼盘的前期策划正循序渐进地向前推动，一直直叫“忙”。7月26 日，促赶往北京参加“北京地产经理人同盟”的“地产仙人派”成立两周年运动，而后未来得及与朋友杨乐渝先生 、雷越姝女士、陈云峰先生、王哲先生、黄玺庆先生、陈顺先生、陈尚辉先生等久聚，也没来得及将底本预备的“ 让地产快活起来”的“快乐地产”话题做出绝对充分的陈说，就匆仓促提前离会赴机场了……到长沙后，仍然太忙 ……切磋方案、见媒体、搞培训，事事都紧、都急……
在央行关于金融政策继续从紧的决议出来后，本来认为最近对房地产界影响最大的事件是万科最近如本文作者早前 所分析大那样在东莞、上海等地继承降价和在南京正遭遇的困难了。因此，最近没太多思考其他地产问题，而是继 续完成关于“年中清点系列”。按计划，该是分析土地篇了。
昨天（2008年7月30日），除了招待媒体中外简直终日的工作是给长沙“昆仑和府OV商务别墅”的置业参 谋做营销培训工作。晚饭后，本计划就长沙“昆仑和府OV商务别墅”的下一步营销推广计划进行深度加工。而却 在晚上8点左右，北京的房地产圈内友人告知我新闻称，以92亿元拿下“长沙地王”北辰实业便在7月24日中 国“地王”出生一周年撤退地！
获得消息后，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚即时从多方面进行查证获知，北辰实业正在办 理退地手续，不惜蒙受可能损失高达人民币10亿元的代价。消息称，除了当时打进长沙市财政的十个亿保障金， 北辰实业一直没有将接下来的土地款按合同实行。如今，筹备损失10亿元保证金而正办理退地手续，退出长沙， 以“泡影”结束那个发热的“新河三角洲幻想”。而在未几前，有业内朋友说，长沙市新河三角洲地块目前正处在 做设计、做方案阶段，甚至有销售代办公司居然说是正在做前期谋划。
去年7月24日，北辰实业联手北京城开（资金方面基础由北辰方面承担）在强迫和黄集团退出后击败金融街、世 纪金源等着名房地产开发商巨头，以以高出46.38亿这一挂牌底价达45.62亿元的92亿元 ，竞得 “长沙地王”（也是迄今为止的“中国地王”）即长沙新河三角洲这块面积为78.5万平方米(约1177.8 亩，其中，包括商业用处面积228.584亩152390.25平方米，住宅用途面积949.208亩63 2808.71平方米。商业用地容积率＜5.0、住宅用地容积率＜3.5。总修建面积不超过380万平方米 )的国有土地开发权。按当时有关该“地王”出让文件规定，北辰实业作为地块竞得人，在预交10亿元保证金后 ，从《成交确认书》签订之日起10天内，须支付总成交地价款(扣除城市基本配套费后)的70%，预交的10 亿元保证金可抵地价款。文件同时规定，竞得人北辰实业不得将项目用地分拆转让。竞得人北辰实业在成交确认之 日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对全部区域的整体开发建设 ，此外，在项目修筑中心区内，必须建设一栋高度不低于260米的区域标记性建筑。也就是说，早在2007年 8月初，北辰实业就必须将约53亿元打入指定账户上。媒体报道，北辰实业将首期的70%土地出让金60多亿 元已于2007年8月2日打入长沙国土资源部门的指定账户。但在2008年8月31日，残余的27.6亿元 土地出让金款项及有关税费必须分期付清，能力拿到相关地块的土地使用证。至今，在长沙“地王”的地盘上，一 直很少能看到任何机械施工的痕迹，长满杂草,paul smith tee shirts。
早在长沙“地王”成交时，业内人士估算楼面地价近每平方米3500元，加上建安成本，每�本钱价约5000 元，这即是说售价必需在每平米5500元以上才干保证必定的利润。而“地王”四周的楼盘在火热时代的实际成 交售价也才只4000元左右。尤其是，从今年好早前开始，长沙房地产市场存在着重大的供大于求的问题。就在 炽热异常的去年，长沙房地产市场全年也才成交约800万平方米。而仅在离长沙新河三角洲往北约一公里左右的 处所，去年竞争长沙新河三角洲“地王”失败的世纪金源集团正在开发达400万平方米的某项目。仅这个号称湖 南最大房地产项目的一个项目的体量，就已相称于去年长沙市场一半的销售量。而今年上半年，全长沙市的纯商品 房销售不到300万平方米，而今年的供应量超过了1500万平方米以上。或直接说，仅世纪金源项目标400 万平方米和“地王”380万平方米的总建造面积中的住宅面积之和，就很可能不超过全长沙市今年全年的销售面 积。尤其是，去年10月以来，全国性房地产市场已经异变，房价连续下降。在这种情况下接地开发，北辰实业和 北京城开未必能把屋宇销出去。即便能销出去，也难卖出如意的预期价格，因而，连保本都可能是“胡思乱想”。 到了2008年7月底，北辰实业退地传言流出。
坦率地说，北辰退地“长沙地王”，是在我预料中的事（本文作者陈真挚早前相干文章曾做过相关剖析），并不让 我太感到意外。只是，92亿的“长沙地王”，作为单宗地总价，一直坐在“中国地王”的最高地位上，而偏偏赶 在开始房地产“七月风暴”的七月底退地，其对下半年中国房地产市场走势、对将来房价走势、对以长沙等城市为 代表的政府“救市”行动是否会有效和对花费者及开发商心理作用等方面的影响力不可小视，当赛过此前产生的每 一“退地”事件，甚至不压于政府出台一个持续重拳调控房地产的强硬政策。

土地市场有价无市或量价齐跌
“长沙地王”退地，正映射了今年下半年房地产市场尤其房价进而地价的走势预期。
在阅历了2007年的土地市场狂热、各地“地王”频现后，今年上半年，跟着房地产市场的异变，土地市场已更 为异变。各地地产市场浮现的气象，已从去年的地少人多、买地满天飞，转向了现在地多人少、卖地的满天飞，新 拍土地纷纭流拍频现。
今年上半年，北京土地市场有价无市。北京土地收拾贮备中央数据显示，今年二季度，原定入市的37宗和当时正 在交易的13宗共计50宗地块，就有37块土地未按筹划出让，占二季度计划总量的74%，导致这些计划入市 的地块被顺延到三季度出让。除去产业用地，今年二季度，北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降 了300%多。同时，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期降低7%，出现2005年以来楼面地价的 首次下跌。在二手地市场，近期北京有意转让住宅用地土地的开发商显明增多。再则，北京2008年最新土地供 应计划中增添了300公顷政策性土地，但这些政策性地块也已经遇冷。7月3日，回龙观限价房地块开标，仅有 3家企业加入，无一公司中标，使得该地块成为北京市首块未能顺利成交的限价房地块。7月10日，北京市国土 局颁布2008年的土地供给计划时的数据显示，今年上半年，北京1720公顷的住宅用地方案仅完成了24% ，全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未实现一半的规划量。
7月11日发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析呈文》显示，今年上半年，武汉土地市场量价齐跌。据 统计，武汉市中心城区，18宗通过招拍挂方式出让土地中只成交12宗，且成交的挂牌土地几乎都以底价成交。 实际成交面积与去年同期相比减少85.77%仅196911.6平方米，每亩成交单价与去年同期相比下降2 1.35%为465.73万元，每亩成交单价比去年同期下降近100万元。
数据显示，上半年，湖南全省土地购置面积788.05万平方米，急速下降高达36.7%。
上半年，事实上，全国各地地价，尤其二手地价，比拟于房价而言，以更宽的范畴、更大的幅度在下 降。

全国各地土地流拍频现
在新地拍卖方面，市场异样严寒。自去年底开始，全国涌现了数十宗土地流拍现象。从今年开端，中国各地土地流 拍的消息，就始终没有间断过。据不完整统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、 三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地每每出现土地流拍景象，并有大批土地以底价成交， 土地购买面积降落得厉害。
今年初，北京土地储备中央公开招标3幅土地应者寥寥。
今年4月，上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。
今年4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块中4幅遭遇流拍。
在广州，截至今年7月初，总共才三场土地拍卖会一场比一场更要冷清。在今年广州首场土地拍卖会上，广州金沙 洲一住宅地块曾一度呈现了不开发商报名的情形。在2月1日举行的广州第二场土地拍卖会上，两块南沙限户型大 型住宅地中，一幅遭受流拍，一幅以底价成交，冷僻结束。在6月30日举办的广州第三场土地拍卖会上，广州推 出了三幅烂尾用地，拍卖成就比前两次卖地会还要差，其中一幅贸易金融用地流拍，两幅住宅用地则是底价成交。 而广州有关部分统计显示，今年上半年，广州只完玉成年供地打算的15%,all the jordan shoes。土地一级市场仅出让8宗商住地块，不迭2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米，是近三年来 的同期最低程度。
同在广东的深圳，第二季度共挂牌出让34宗土地，只胜利出让了24宗，其他的10宗土地可能须要从新挂牌。 4月8日，位于宝安和龙岗曾屡次流拍的5幅寓居用地，今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，终极4幅 流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的廉价成交……
在南京，今年上半年，土地市场广泛趋冷，拍卖的三十一块地，二十四幅以底价成交。今年4月28日，南京出让 的5幅江宁住宅地块中有1幅流拍。6月26日下战书，南京的土地拍卖会拍卖被房地产专家称为“绝版地块”、 “顶级地块”的绿博园地块（出让面积为七万平方米，挂牌底价为八点三亿元人民币）和位于有南京房地产价格的 标杆之称的南京河西区域南部的滨江大道东侧的住宅用地（出让面积约十七万平方米），更是创下了“史上最短” 拍卖时间记载。到时光后，主持人四顾无人报名竞拍，只好上台宣告：“截至目前，绿博园地块只有五矿地产参拍 ,new supra，底价成交；南部地块无人报名，流拍”！对这场让人大跌眼镜的拍卖会，事后南京各媒体报道的大字题目显得特 殊刺眼，有说五分钟土地拍卖会的，也有说三分钟土地拍卖会的，有的罗唆说就一分钟土地拍卖会。更有一媒体记 者更风趣地称：就只打了个盹，听到一声喧闹响起就停止了。
在江苏无锡，无锡市领土资源局自6月19号发布10幅地块的出让公告后，20天划定时限内没有一家开发商前 来报名竞买。至7月11日揭牌，作为2008年度无锡市市区第四批国有土地应用权公然挂牌出让会推出的10 幅地块，除9幅由动向受让单位非竞拍式直接取得外，还有1幅无人要。
实在，土地流拍现象，已在全国更多地方频繁地出现。
各地土地频繁流拍现象，正阐明在房地产市场持续低迷情况下，开发商岂但普遍遭碰到了资金缓和的问题，而且已 经普遍转变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。

抛盘卖地四起并购盛行
今年以来，一些著名房地产开发商，已经参加到转让项目或者股权或抛盘的大潮中。5月，粤宏远A宣布布告显示 ，粤宏远下属全资子公司广东宏远团体房地产开发公司，于2008年5月14日，在东莞市与北京万信投资发展 有限公司签署了《股权转让合同》，以500万元的价钱受让北京万信投资发展有限公司持有的东莞市万科置地有 限公司50%的股权。此外，上海房地产市场上，对于万科欲转让上海土地的风闻四起。万科的作为，一度引起舆 论轩然大波之外。
事实上，在房地产市场上，加入到转让项目或者股权或抛盘大潮中的，远不止于万科一家。
在北京，仅5月和6月两个月内，就有多块土地发布了通过出让公司股权的方式进行转让的出让信息。据悉，目前 在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16 个。涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限义务公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45% 股权，中国华联房地产开发公司85%产权，北京富丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责 任公司99%股权等。从多少大产权交易所懂得到的信息显示，近期北京有7块土地面积共近120万平米的二手 土地通过北京产权交易所挂牌出让（都是通过出让100%公司股权的方法转让，主要集中在宣武、昌平、密云、 怀柔等地）。
在上海结合产权交易所有7家房地产项目或股权挂牌转让。据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的 新天地荻泾项目将以6.54亿元整体转让，项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及 在建项目,monster beats dr dre tour。依照6.54亿元转让金额盘算，该项目土地的楼板价，相比去年7月跌价1300元，仅为50 00元/平方米左右。此外，佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。位于外 滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店，目前也在向 外抛售。
在天津产权交易网上，有近20家房地产项目追求协作或转让。
在重庆产权交易所，有12家房地产项目或股权挂牌转让。
事实上，近期，除在全国各地产权交易所接踵出现大量土地转让公告外，还有更多的土地或项目是通过暗里会谈达 成转让（甚至还有一些卖家找不到愿买的主），更多的是通过并购的方式完成。
2008年6月份，有三家开发商的三个项目被万科收购，分辨是天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖1 号花园二期项目。除万科等企业通过并购或合作开发等方式拿到大量土地外，全国有更多的房地产开发商成为了并 购的主角。
今年5月，SOHO中国在IPO融资后两次并购其余公司旗下地产项目后，又以55亿元人民币并购凯恒房地产 公司,失掉凯恒旗下凯恒核心开发权。5月19日，香港上市公司瑞安房地产公告称，全资从属公司SOD与海外 投资基金永菱通订破协议，永菱通将以11.25亿元人民币的总价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL （重要资产包含上海瑞虹新城项目）的25%股权。李嘉诚旗下的香港上市公司“跟记港陆”近日公告称，已于5 月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议,jordan shoes cheap，以44.38亿元人民币出卖位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。
在6月，广东碧桂园拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。上海的世茂地产也收购了上海碧橙房地产有限 公司90%股权，获得其在建项目“上海银星大楼”的45.9%收益权，同时取得了碧海金沙地块的开发权。6 月26日，位于江苏常州的河汉半导体控股有限公司复牌并宣布，以1.2亿港元向豪领有限公司购置其全资附属 公司钜豪国际署理有限公司的全体已发行股本，并将通过重组以获得青岛永信置业有限公司90%股 权。
进入7月份，雅居乐地产发布，已经与摩根士丹利达成协定，摩根士丹利将购入雅居乐海南净水湾综合度假区发展 名目30%的股权，波及配合资金为国民币53亿元。
中国投资市场信息征询服务机构ChinaVenture“投资中国网”最新讲演称, 第二季度，中国并购市场已表露金额的案例为126起,涉及金额154.65亿美元,环比增加137%。从当 季并购金额来看,房地产行业所占比例最高,占并购总金额的比例近50%。
如今，房地产开发商的抛盘、卖地、并购风潮，持续冲击地产市场，加剧地产市场的看跌预期。

在长沙地王退地之前已有更多一些地王开发商退地
除新地流拍、开发商抛盘或让出权利之外，在长沙“地王“退地之前，已有更多一些拍得“地王”的开发商纷纷退 地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金 或保证金的昂扬代价，纷纷退地自保。
去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9 953元/平方米，成为惊动一时的福州“地王”。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价 拍得的土地退还。
继“福州地王”“吃亏”退地之后，6月下旬，始于今年4月的退地风波的主角上海志成企业发展有限公司，乐意 承当或将丧失到达1.1亿元的土地出让金定金的危险，正式退订其于2007年9月以超越底价3.14亿元2 50%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即