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受动的更正登记程序建立在更正登记请求权基础之上，由当事人依其意志而发动。原则上，受动的更正登记程序应 由更正登记权利人和更正登记义务人共同申请，即由义务人同意协助权利人申请办理更正登记，“不动产登记簿记 载的权利人书面同意更正”就是这种协助申请的表现。但若义务人不同意协助申请更正登记，权利人应如何启动救 济程序?理论上有两种途径可供选择。其一，权利人可通过司法途径实现更正登记。由法院作出义务人协助申请的 判决或是确认权利人享有真实权利的判决，权利人持判决单方启动更正登记程序。当然，权利人在司法诉讼前，亦 可申请异议登记，以暂时性保护其权利；其二，权利人可持登记确有错误的相关证据，单方申请更正登记，即“有 证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
实务中，当发生登记错误时，会引发两种不同的法律关系，即名义登记人与真实权利人之间的法律关系，此为内部 关系；名义登记人擅自处分登记物权时，名义登记人、真实权利人与物权受让人之间的法律关系，此为外部关系。 《物权法》通过“不动产善意取得”制度(第106条)解决外部关系，通过更正登记和异议登记制度(第19条 )解决内部关系。但异议登记主要是通过阻碍物权受让人对登记簿正确性的信赖，防止发生不动产善意取得，其并 不能从根源上消除登记的错误状态，所以，是保护真实权利人的暂时性保障手段。而更正登记是彻底修正登记错误 ，是确保登记权利与真实权利状态相互吻合的机制。
值得特别注意的是“最高人民法院关于房地产管理机关能否撤消错误的注销抵押登记行为问题的批复 ”[法释(2003)第17号]在《办法》六类登记类型之外，事实上确立了回复登记这一登记类型。该批复指出，“房地产管理机关可以撤消错 误的注销抵押登记行为”。笔者认为，无论是从文义上分析，还是从目的上解释，对登记错误的撤消就是对先前正 确登记的回复，属于不动产登记理论中的“涂销回复登记”。而涂销回复登记系“在涂销登记错误后，将登记错误 所掩盖的原权利登记状态重新显示于登记簿之中，是对登记错误的彻底修正”，于此意义，法释(2003)第1 7号亦具有更正登记之雏形。
第三，广义上的“登记错误”，不仅包括通常意义上的登记与原始状态不符，还包括虽然在登记时记载与事实状态 相一致，但由于嗣后的事由致使登记记载与现在的事实状态不符。如上例，甲的房屋转移登记于乙、丙名下后，由 于乙死亡而由丁继承，或是丙将名下的房产份额转让于戊，或是该房屋灭失等，原转移登记登记亦为 “错误”。
《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动 产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正,mens prada sunglasses。”这是我国首次对不动产更正登记进行立法规定，然而该条原则性规定并未就更正登记的适用范围、登记程序等 相关问题予以明确,mbt habari shoes。为正确适用法律，对该新登记类型进行研究具有理论和实务价值。
更正登记的制度价值在于法律对真实权利人的保护。不动产物权登记作为物权公示原则的重要组成部分，体现了交 易安全优先保护的价值取向，尤其是在登记要件主义的立法模式下，不动产登记具有物权变动根据效力(《物权法 》第9条)、权利正确性推定效力(第17条)、善意保护效力(第106条)。不动产登记的上述效力建立在“ 登记表征本权”的法律假定基础上，即立法者事先预定登记结果与真实权利之间具有高度盖然性的一致。然而登记 错误在所难免，因此,mbt sales，这种以交易安全为首要保护对象的登记制度，就必然以牺牲真实权利为代价。所以，当出现登记错误时，法律必 须为真实权利人提供必要的救济途径，否则，登记制度就会因为巨大的运行成本而丧失其正当性的法律基础。更正 登记正是为平衡交易安全和真实权利人间的利益，实现保障“静”的安全的重要措施。
实务中常生疑问的是“注销房屋权属证书”属何种登记类型?笔者认为，由于“房屋权利灭失而权利人未在规定期 限内办理房屋权属注销登记”而“注销房屋权属证书”的，可归入注销登记；由于“申请人申报不实”或“因登记 机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实”而“注销房屋权属证书”的，应属登记本身的错误，从登记机关 “注销房屋权属证书”后一般应回复原先登记以纠正错误的角度而言，应是更正登记。当然，如果“注销房屋权属 证书”后没有可以回复的原始登记，则应为注销登记，实体权利绝对消灭；而对于因“涂改房屋权属证书”而“注 销房屋权属证书”的，则很难被纳入现行登记类型之中，只能解释为登记机关依法享有的一种行政权 力。
第二，通常意义上的“登记错误”，不论登记原因是否有效，只要登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符，即 为登记错误。如上例，甲的房屋转移登记于乙、丙名下后，由于欺诈等原因房屋买卖合同归于无效，乙、丙丧失所 有权，则依据该合同的转移登记亦为“错误”。
现行房屋变更登记是对房屋权利人名称变更、房屋现状变化(如房屋坐落、名称、面积等变化，房屋翻建等)的登 记。当发生上述变化而致登记记载与现在事实状态不符时，是适用变更登记还是启动更正登记，关键在于对“登记 错误”的认识。如上所述，在采纳通常意义上“登记错误”理论的前提下，“登记错误”仅指“初始错误”，即物 权程序运行的直接结果导致登记权利与真实权利不符的情况，而“嗣后错误”则不为“错误”。因此，上述不符若 系“初始错误”则为更正登记；若系“嗣后错误”则为变更登记。如，A街B号房屋初始登记后，因区划调整而变 为C街D号。由于房屋坐落的变化系发生在初始登记之后，故登记与现状的不符是“嗣后错误”，应为变更登记。 但若由于初始登记的疏忽，误将A街B号登记为C街D号，则系登记本身的错误，属“初始错误”，应启动更正登 记程序。
《办法》确定了总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记共六种房屋登记类型。从更正 登记纠正登记错误的本旨而言，更正登记与现行登记的关系首先表现为，不管是何种类型的登记，只要出现“登记 错误”就有启动更正登记以消除错误的可能和必要。就具体登记类型而言，更正登记与变更登记、转移登记、注销 登记等联系较近，有区分之必要。
更正登记适用的前提，是登记簿上所记载的权利状态与事实状态不符，即出现了“不动产登记簿记载的事项错误” 。因此，对“登记错误”的界定是适用更正登记的关键。一般地，对于“登记错误”的理解，有以下 三种立法例。
由于不动产登记制度不仅有平等的私权关系，而且有纵向的行政关系，其中贯穿着个人目标和国家目标的双重价值 。因此，在登记错误发生时，登记机关有义务主动启动更正登记程序，以纠正瑕疵登记。但必须强调的是，由于更 正登记对当事人利益影响巨大，所以登记机关主动的更正登记必须严格依照法律规定的程序进行，以防止其滥用职 权。
理论上，依据启动机制的不同，可将更正登记分为受动更正登记和主动更正登记，前者是依据当事人申请启动的更 正登记，后者是登记机关依职权启动的更正登记。
综上，笔者认为，《物权法》中的更正登记应采通常意义“登记错误”的立法例，将所有与登记原始事实状态不符 的记载均纳入更正登记的范畴，而将由于嗣后的事由致使登记簿上的登记与现在的事实状态不符交由注销登记等完 成。
对“登记错误”的不同理解,fitch jacket，决定了更正登记的适用范围。《物权法》对何谓“不动产登记簿记载的事项错误”未有界定，笔者认为，合理识 别“登记错误”取决于两个因素，一为更正登记的制度目的，二为更正登记与现有其他登记类型的衔接。从立法目 的而言，维护真实权利人利益，平衡交易安全与“静”的安全，是更正登记的设立宗旨。而不论是在申请登记过程 中因登记错误或者遗漏所导致的与事实权利状态的不符，还是由于登记过程背后的原因行为本身的瑕疵所导致的与 事实权利状态的不符，均已构成对真实权利和交易安全的妨害，并无本质区别，自应适用同一登记类型。所以，狭 义的“登记错误”不当缩小了更正登记的适用范围。从与现有登记的制度衔接而言，建设部《城市房屋权属登记管 理办法》(以下简称《办法》)已经确立了总登记等六种房产登记类型，而对广义“登记错误”中所包含的“嗣后 错误”的“纠正”，完全可以由现有的变更登记、转移登记、注销登记等登记程序完成，如果采取广义“登记错误 ”的立场，则可能发生更正登记与现有登记的职能交叉、紊乱，不利于登记体系的顺畅。因此，“嗣后错误”不应 成为更正登记的适用对象。
因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，是为房屋转移登 记。显然，上述原因致登记记载与现状不符的，与登记本身无涉，是为“嗣后错误”，应为转移登记。但若转移登 记后，如其原因行为无效而发生权利回复，则系通常意义上的“登记错误”，应通过更正登记予以纠正。如，A将 房屋卖于B，则A与B间发生转移登记；但若转移登记于B名下后，A、B间的买卖合同归于无效或被撤消或不成 立等，则应为更正登记，将登记由B回复致A名下。
所谓“更正登记”，即不动产物权人或者登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。更正登记是以订正、 补充为目的的一种登记，以登记手续的错误或遗漏为修正对象。
《物权法》第19条只是原则性规定了权利人、利害关系人可以“申请更正登记’，和登记机构“应当予以更正” ，对于更正登记的具体程序却未作明确规定，因此，有必要具体分析其程序以正确适用。
四、更正登记的登记程序
二、更正登记的适用范围
第一，狭义上的“登记错误”，即基于有效的登记原因而为的登记，因登记错误或者遗漏所致的登记簿上的登记与 登记的原始事实状态不符。如甲将房屋卖于乙、丙二人，买卖合同有效，但转移登记时误将受让人登记为乙、丁， 或是误将丁遗漏而只登记于乙名下。
科学界定更正登记与现有登记种类的关系，合理分配不同登记类型的职能，实现更正登记与现有登记制度的“无缝 ”衔接，是正确适用更正登记的又一关键。
《上海市房地产登记条例》对更正登记的规定颇值借鉴。该条例第18条规定“房地产权利人发现房地产登记册的 记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。房地产登记 机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正 当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载 予以更正，并书面通知当事人。”该条对当事人申请更正登记的不同情况进行了具体区分，并且为彻底贯彻当事人 申请的原则，还专门为登记机关主动进行更正登记设置了前置性的通知程序，一旦当事人在规定的期限内，向登记 机关提出阻止更正登记进行的正当理由，则主动的更正登记程序就不能完成。
三、更正登记与现行房产登记
因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，是为房屋注销登记；而登记机关于申请人申报不实、涂改房屋 权属证书时，或于房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记时，或因登记机关工作人员的工作 失误造成房屋权属登记不实时，亦可主动“注销房屋权属证书”。 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等致登记与现状不符的，发生于适格登记之后，为“嗣后错误”， 应为注销登记。
一、更正登记的含义及制度价值
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